Chi costruisce il business plan di un frazionamento immobiliare ragiona quasi sempre su tre voci: prezzo di acquisto, costo dei lavori, prezzo di vendita delle unità. C'è una quarta leva che resta quasi sempre fuori dal calcolo, eppure può incidere in modo concreto sul margine finale: il bonus ristrutturazione e le altre detrazioni fiscali collegate ai lavori edilizi. Non è una variabile che riguarda tutte le operazioni allo stesso modo, perché dipende da chi acquista, come acquista e cosa intende fare dell'immobile, ma per chi fraziona come persona fisica, senza passare da una SRL, può valere diverse migliaia di euro recuperati sull'IRPEF nei dieci anni successivi ai lavori. In questa guida spiego come funziona il bonus ristrutturazioni nel 2026, perché riguarda solo in parte chi fraziona tramite società, e quali errori fanno perdere la detrazione a chi rivende le unità subito dopo il cantiere.

Cos'è il bonus ristrutturazioni e come cambia nel 2026

Il bonus ristrutturazioni (art. 16-bis del TUIR) è una detrazione IRPEF riconosciuta a chi sostiene spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio: manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Si applica anche agli interventi necessari per un frazionamento, perché dividere un'unità in due o più appartamenti autonomi rientra a pieno titolo nella ristrutturazione edilizia prevista dalla norma.

Dal 2026 l'aliquota non è più unica: la detrazione scende al 50% solo per i lavori eseguiti sull'abitazione principale, mentre per tutti gli altri immobili (compresi quelli destinati a investimento, locazione o rivendita) l'aliquota si ferma al 36%. Il tetto massimo di spesa ammessa resta fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, e la detrazione non si recupera in un'unica soluzione: si ripartisce in 10 quote annuali di pari importo, scalate dall'IRPEF dovuta ogni anno.

Per un investitore che fraziona per rivendere, questo significa partire già con l'aliquota al 36%, non al 50%, perché l'immobile oggetto dei lavori non è l'abitazione principale di chi sostiene la spesa. È il primo punto da chiarire prima di inserire il bonus nel business plan, per non sovrastimare il beneficio fiscale atteso.

Perché riguarda le persone fisiche, non le SRL

Il bonus ristrutturazioni è una detrazione IRPEF, quindi per costruzione si applica solo a chi dichiara i redditi con il modello delle persone fisiche. Una SRL immobiliare non ha IRPEF da scontare e non può accedere a questa detrazione: i costi di ristrutturazione sostenuti da una società che tratta l'immobile come "bene merce" vengono dedotti integralmente dal reddito d'impresa come costo di produzione, nell'esercizio in cui si realizza la vendita, secondo la logica già vista nella guida sugli ammortamenti SRL immobiliare.

Le due strade non sono equivalenti e non si scelgono a piacimento sulla singola operazione: dipendono dalla struttura con cui si opera. Chi fraziona tramite SRL ottiene un risparmio fiscale immediato e proporzionale al costo sostenuto, scontato subito dall'imponibile IRES dell'esercizio di vendita. Chi fraziona come persona fisica, con capitale proprio e un immobile a titolo personale, può invece accedere al bonus ristrutturazioni, ma il recupero è dilazionato su dieci anni e vincolato alla capacità fiscale individuale: la detrazione annua non eccedente l'IRPEF dovuta per quell'anno; la quota che supera l'imposta dovuta si perde, non si rimborsa e non si riporta oltre l'anno.

Voce	Persona fisica (bonus ristrutturazioni)	SRL immobiliare
Natura del beneficio	Detrazione IRPEF 36% (46% su abitazione principale non applicabile qui)	Deduzione integrale del costo dal reddito d'impresa
Tempistica del recupero	10 quote annuali	Nell'esercizio di vendita (immobile merce)
Tetto massimo	96.000 euro per unità	Nessun tetto, costo integralmente deducibile
Condizione per il recupero pieno	IRPEF dovuta sufficiente ogni anno	Nessuna condizione legata al reddito personale

Si può usare il bonus su un immobile comprato apposta per frazionare e rivendere

Sì, ma con alcune condizioni precise che vanno verificate prima di contarci nel business plan. La detrazione matura a favore di chi sostiene la spesa e possiede o detiene l'immobile a titolo idoneo (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, locazione con consenso del proprietario) al momento dell'esecuzione dei lavori, con pagamenti tracciati tramite bonifico parlante e fatture regolari del fornitore. Non è richiesto che l'immobile resti nel patrimonio di chi ha sostenuto la spesa per un periodo minimo, e non è nemmeno richiesto l'uso abitativo personale: anche un immobile destinato alla rivendita, se intestato a persona fisica, rientra nel perimetro della norma.

Il punto che più spesso viene ignorato riguarda cosa succede alle quote di detrazione non ancora utilizzate quando l'unità viene venduta prima dei dieci anni, cosa che capita quasi sempre in un frazionamento fatto per rivendere. L'articolo 16-bis comma 8 del TUIR stabilisce che, in caso di cessione dell'immobile, le quote residue di detrazione si trasferiscono automaticamente all'acquirente persona fisica, salvo diverso accordo tra le parti espressamente indicato nell'atto di vendita. Significa che se chi vende vuole trattenere per sé le quote residue, deve farlo scrivere nell'atto notarile: senza questa clausola, il beneficio fiscale passa al compratore, che magari non sa nemmeno di poterlo utilizzare.

Un esempio numerico

Un investitore sostiene 40.000 euro di lavori di frazionamento su un immobile di sua proprietà personale, con aliquota al 36%: la detrazione totale è 14.400 euro, ripartita in 10 quote da 1.440 euro l'anno. Se dopo 3 anni l'investitore vende l'unità, restano 7 quote da 1.440 euro, pari a 10.080 euro di detrazione residua. Senza una clausola specifica nell'atto, quei 10.080 euro passano al compratore; con la clausola corretta, l'investitore continua a usarli lui stesso sulla propria dichiarazione dei redditi.

Il tetto di spesa si applica per unità, non sull'immobile originario

Un aspetto che rende il bonus particolarmente interessante proprio nel frazionamento è che il tetto di 96.000 euro si calcola per ciascuna unità immobiliare risultante, non sull'immobile originario prima della divisione. Un appartamento di 150 mq frazionato in tre unità autonome non ha un tetto unico di 96.000 euro: ha potenzialmente un tetto di 96.000 euro per ciascuna delle tre unità, per un massimale complessivo teorico di 288.000 euro di spesa agevolabile.

In pratica, per far valere il tetto moltiplicato per unità, le fatture dei lavori vanno imputate correttamente a ciascuna unità (o ripartite pro-quota per gli interventi comuni a più unità, come il rifacimento della facciata o degli impianti condivisi), e questo richiede una contabilità di cantiere ordinata fin dall'inizio, non ricostruita a posteriori. È uno dei motivi per cui, in un'operazione con più unità finali, vale la pena far gestire al tecnico o al commercialista la ripartizione delle spese per singola unità già durante i lavori, non dopo il collaudo.

Ecobonus e sismabonus: quando entrano in gioco in un frazionamento

Oltre al bonus ristrutturazioni ordinario, un cantiere di frazionamento spesso include interventi che rientrano in agevolazioni specifiche:

Ecobonus: riguarda interventi di efficientamento energetico: sostituzione di infissi, cappotto termico, nuova caldaia a condensazione o pompa di calore. Dal 2026 le aliquote seguono la stessa logica del bonus ristrutturazioni, più basse per gli immobili diversi dall'abitazione principale, con tetti di spesa specifici per tipologia di intervento.
Sismabonus: si applica a interventi che migliorano la classe di rischio sismico dell'edificio, rilevante per chi fraziona immobili in zone sismiche 1, 2 o 3 (gran parte della Puglia, incluso il territorio di Bari, rientra in zona sismica 2 o 3). Le aliquote più elevate, fino al 70-80%, sono riservate agli interventi su parti comuni di edifici condominiali con riduzione di una o due classi di rischio, molto meno frequenti su un intervento che riguarda la singola unità frazionata.

Per un frazionamento tipico, senza intervento sulle parti strutturali condivise dell'intero edificio, il bonus ristrutturazioni ordinario resta la leva principale; ecobonus e sismabonus vanno valutati caso per caso con il tecnico incaricato, perché richiedono documentazione tecnica specifica (asseverazioni, classificazione sismica pre e post intervento) che ha un costo proprio, da confrontare sempre con il beneficio fiscale effettivo prima di decidere se attivarli.

I limiti pratici che fanno rinunciare molti investitori

Nella mia esperienza su oltre 200 operazioni seguite, il bonus ristrutturazioni resta uno strumento utile ma secondario rispetto alle leve principali del business plan, per tre motivi concreti:

Il recupero è lento: dieci anni per rientrare dell'intera detrazione è un orizzonte lunghissimo rispetto ai 10-16 mesi tipici di un'operazione di frazionamento. Il beneficio fiscale non entra nella liquidità disponibile durante il cantiere né alla vendita, ma solo nelle dichiarazioni dei redditi degli anni successivi.
Serve capacità fiscale propria: chi ha un'IRPEF dovuta bassa, magari perché i redditi principali arrivano da una SRL con utili tassati a parte, non riesce a utilizzare per intero la quota annua e perde la parte eccedente.
La tracciabilità è rigida: ogni pagamento deve passare da bonifico parlante con causale specifica, ogni fattura deve essere intestata correttamente, e un errore formale può far perdere l'intera detrazione in sede di controllo, non solo la singola quota.

Per questo, chi struttura operazioni di frazionamento in modo ricorrente tende a trattare il bonus ristrutturazioni come un possibile beneficio aggiuntivo su singole operazioni fatte a titolo personale, non come una voce stabile del business plan: va verificato caso per caso insieme al proprio commercialista, considerando la situazione fiscale personale dell'anno in cui si sostiene la spesa, non solo l'aliquota teorica prevista dalla norma.

Domande frequenti

Il bonus ristrutturazioni conviene di più rispetto a una SRL immobiliare?

Non sono alternative comparabili sullo stesso piano: la SRL deduce il costo integralmente nell'esercizio di vendita, mentre la persona fisica recupera una percentuale minore (36% nel 2026 per immobili diversi dall'abitazione principale) in dieci anni, condizionata dall'IRPEF dovuta. La scelta dipende dalla struttura con cui si opera e dal numero di operazioni previste, non da un semplice confronto di aliquote.

Se vendo l'unità frazionata dopo pochi mesi, perdo il bonus già maturato?

Non perdi le quote già utilizzate nelle dichiarazioni dei redditi precedenti alla vendita. Perdi invece il diritto a trattenere le quote residue, a meno di inserire nell'atto di vendita una clausola specifica che le riserva al venditore: senza quella clausola, passano automaticamente all'acquirente.

Il tetto di 96.000 euro si applica all'intero immobile o a ogni unità frazionata?

Si applica a ciascuna unità immobiliare risultante dal frazionamento, a condizione che le spese siano correttamente imputate o ripartite tra le unità. Questo significa che frazionare in più unità può aumentare il massimale complessivo di spesa agevolabile, non ridurlo.

Il bonus ristrutturazioni non cambia la convenienza di fondo di un frazionamento immobiliare, ma è una variabile che vale la pena conoscere prima di escluderla per approssimazione dal business plan, soprattutto per chi opera come persona fisica su singole operazioni. Per inquadrare l'intervento nel suo complesso, la guida di riferimento resta cos'è e come funziona il frazionamento immobiliare. Per vedere come questa e le altre voci di costo entrano nel conto economico reale di un'operazione, la guida a tutti i numeri del frazionamento è il passo successivo utile. E se vuoi capire come valuto se conviene operare come persona fisica o tramite società prima di avviare una nuova operazione, nel video gratuito sul Metodo Frazionamento Immobiliare Blindato™ spiego il metodo che uso su ogni nuova valutazione.