Tutti i Numeri di un'Operazione Vera
Prima che tu legga un solo numero
Qualche tempo fa una persona, durante una chiamata, mi ha detto una cosa che mi è rimasta addosso: «In questo settore ci sono tanti magna magna. Tu invece ci stai mettendo la faccia in prima persona».
Ha ragione su entrambe le cose. Di gente che ti parla di immobili stando dietro una scrivania — senza saper distinguere una fuga da del cemento — ce n'è fin troppa. Io faccio un altro mestiere: compro, ristrutturo e rivendo case con la mia impresa, da più di vent'anni, gli ultimi dieci concentrati sulla riqualificazione. Oltre 200 operazioni immobiliari in carriera, più di 20 case l'anno che passano dai miei cantieri, oltre 500 studenti formati. La sera torno a casa dal cantiere, non da uno studio televisivo.
Per questo, invece di prometterti qualcosa, in questa guida faccio l'unica cosa che secondo me un professionista serio può fare con chi non lo conosce ancora: ti apro i numeri di un'operazione vera, voce per voce. Ricavi, acquisto, lavori, tasse. E alla fine ti racconto anche l'operazione in cui i numeri li ho sbagliati io, e cosa mi è costato.
Non devi credermi sulla parola. Devi solo leggere i numeri e rifare le somme. Carta e calcolatrice: è così che si valuta chiunque, me compreso.
L'immobile «troppo grande» che nessuno voleva
L'operazione che ti mostro è il caso che uso sempre per spiegare come funziona il frazionamento, perché è semplice e pulito.
Un appartamento grande, valore di mercato intorno ai 220.000 €. Sul mercato però non lo comprava nessuno: troppo grande per le famiglie della zona, troppo costoso da sistemare per chi cercava casa. Un immobile del genere, per chi cerca casa, è un problema. Per chi fa questo mestiere è materia prima.
Risultato della trattativa: comprato a 135.000 €. Poi il progetto — studiato prima di comprare, non dopo: dividere l'appartamento in due unità indipendenti, un trilocale e un bilocale. Il trilocale rivenduto a circa 210.000 €, il bilocale a circa 160.000 €. Totale: 370.000 € di valore di vendita da un immobile pagato 135.000. Attenzione: 370.000 € non è il guadagno, è il valore di vendita. In mezzo ci sono lavori, tecnici, imposte, notaio.
Il conto economico, voce per voce
Questa è la struttura con cui valuto ogni operazione, sempre uguale: quattro blocchi e una riga finale. Le voci A e B sono i numeri di quell'operazione; le voci C e D sono la ricostruzione con i benchmark reali del metodo. Le cifre variano da città a città: quello che non cambia è il modo di metterle in fila.
| A · Ricavi di vendita | trilocale ~210.000 € + bilocale ~160.000 € = 370.000 € |
| B · Acquisto | prezzo trattato (valore di mercato ~220.000 €) = 135.000 € |
| C · Lavori e tecnici | ~75.000 €Ristrutturazione ~800 €/mq × ~78 mq ≈ 62.500 € · Pratiche e agibilità ~6.000 € · APE ~400 € · Buffer imprevisti ~6.000 € |
| D · Imposte e transazione | imposte d'acquisto, notaio, oneri (stima) = ~15.000 € |
| Margine | A − B − C − D ≈ 145.000 € |
Rifai la somma tu: 135.000 + 75.000 + 15.000 = 225.000 € di costi totali. Ricavi 370.000 €. Resta un margine a sei cifre — e rispetta la mia regola di sempre: mai sotto il 20% del prezzo di vendita. Se il margine sulla carta è più sottile, basta un imprevisto a mangiarselo.
Prendi un annuncio qualsiasi di un immobile grande nella tua città e prova a compilare le quattro righe: A, B, C, D. Non serve che i numeri siano perfetti: serve che ci siano TUTTI. Se scopri che non sai riempire una casella, hai appena trovato il punto esatto in cui un principiante perde i soldi.
Questi conti li rifacciamo insieme, dal vivo
Il 4·5·6 settembre, tre serate live: la stessa struttura A·B·C·D applicata ad annunci veri della tua città.
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Le voci che il principiante dimentica
La differenza tra un conto economico da professionista e uno da principiante non sta nelle voci grandi — acquisto e lavori li mettono tutti — ma in quelle piccole che, sommate, si mangiano il margine. Prima di considerare completo un conto economico, controlla di aver messo in fila almeno queste:
- Prezzo di vendita realistico per OGNI unità (comparabili veri della microzona, non speranze)
- Imposte d'acquisto e notaio (cambiano se compri come privato o come impresa)
- Ristrutturazione a preventivo reale, non «a occhio» (il benchmark ~800 €/mq controlla il preventivo, non lo sostituisce)
- Pratiche edilizie e agibilità per ciascuna unità creata (~3.000 € ad alloggio)
- APE, allacci e contatori per ogni nuova unità
- Costi di detenzione per tutti i mesi dell'operazione (IMU, utenze, condominio)
- Eventuale agenzia, in acquisto e in vendita
- Fiscalità sulla rivendita — da chiarire col commercialista PRIMA di comprare
- Buffer imprevisti 5–10%
Se una di queste caselle è vuota, il conto non è prudente né ottimista: è semplicemente incompleto. E un conto incompleto è il modo più costoso di comprare casa.
«Sì, ma io parto da piccolo»: i numeri di uno studente
Obiezione giusta: l'operazione qui sopra è da professionista. E chi inizia? Ti rispondo con un'operazione piccola, documentata al centesimo, fatta da un nostro studente, Giuseppe, alla sua prima esperienza — un flip semplice: comprare bene, sistemare, rivendere.
| Acquisto | richiesta 97.000 €, chiuso in trattativa a 86.500 € |
| Costi totali | acquisto + lavori + tasse + tutto il resto = 105.300 € |
| Vendita | dopo 6 mesi = 130.000 € |
| Margine | 130.000 − 105.300 ≈ 24.700 €, più ~4.000 € di cessione del credito |
Circa 24.700 € di margine, più circa 4.000 € recuperati con la cessione del credito, in 6 mesi. Nessuna cifra spettacolare, nessun «sistema segreto»: un conto economico fatto prima, una trattativa fatta bene, un cantiere controllato. Anche in piccolo, i numeri si fanno così. Ed è così che si inizia.
E quando va male? Il giorno in cui il margine è sparito
Te l'ho promesso in copertina: niente da nascondere. Anni fa ho fatto un frazionamento in cui ho investito circa 200.000 €. Sulla carta, un'ottima operazione. Poi, in corso d'opera, è saltata fuori una colonna montante condominiale che passava esattamente dove non doveva: una cosa che si poteva scoprire prima, e che io prima non avevo controllato. Da lì, l'effetto domino: modifiche al progetto, una penale, l'impresa che nel frattempo è fallita. I lavori sono lievitati del 22% oltre il previsto e il margine — che sulla carta era ottimo — si è azzerato. Mesi di lavoro per riportare a casa il capitale, e basta.
Ti racconto questa storia per due motivi. Primo: chi ti dice che non ha mai sbagliato un'operazione ti sta mentendo. Secondo: è da quell'errore che nasce il modo in cui lavoro oggi — tutte le verifiche prima del rogito, condominio compreso, e il conto economico come semaforo: se non è verde, non si parte. L'errore l'ho già pagato io. Tu puoi solo copiarti la lezione.
Rifacciamo questi conti insieme, dal vivo
Una guida può mostrarti i numeri. Ma la capacità di farli tu, su un annuncio vero della tua città, si costruisce solo lavorando su casi reali con qualcuno che questo mestiere lo fa tutti i giorni. Il 4, 5 e 6 settembre terrò SPACCA IL MATTONE: tre serate live in cui costruiamo insieme, pezzo per pezzo, la tua capacità di valutare un'operazione immobiliare.
Serata 1 — Vedere 100 immobili in 5 minuti
Come scremare gli annunci e riconoscere l'immobile «troppo grande» che per te è materia prima.
Serata 2 — La divisione che moltiplica il valore
Come lo stesso immobile può generare margini completamente diversi a seconda del progetto.
Serata 3 — I rischi invisibili
Condominio, pratiche, costi nascosti: dove si blocca il capitale e quando è meglio rinunciare.
In ogni serata c'è la Clinica del Frazionamento: analizzo in diretta annunci veri portati dai partecipanti, con il conto economico costruito davanti a te — le stesse quattro righe di questa guida, applicate a immobili in vendita adesso.
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Non vengo dal palco: vengo dal cantiere. Da più di vent'anni compro, ristrutturo e rivendo case con la mia impresa — gli ultimi dieci sulla riqualificazione — e la sera torno a casa con la polvere sulle scarpe, non da uno studio televisivo.
Oltre 200 operazioni immobiliari in carriera, più di 20 case l'anno che passano dai miei cantieri, oltre 500 studenti formati. Non perché sia un fenomeno: perché ho fatto questo mestiere ogni giorno, sbagliando anche — e imparando da ogni errore, compreso quello che mi è costato un intero margine e da cui è nato il mio metodo.