Frazionamento Immobiliare:
Cos'è, Come Si Fa, Quanto Si Guadagna

2. Perché il frazionamento immobiliare conviene

Il mercato immobiliare italiano ha un'asimmetria strutturale: gli appartamenti di grande metratura (oltre 110 mq) hanno una domanda molto più rigida rispetto ai tagli piccoli. Famiglie monogenitoriali, single, giovani coppie e investitori che acquistano per l'affitto cercano bilocali e trilocali: è il segmento con la rotazione più alta.

Quando trasformi un quadrilocale di 110 mq in due bilocali di 55 mq ciascuno, succedono tre cose insieme:

1. Il prezzo al mq sale del 10-25% (i tagli piccoli si pagano di più)
2. Il tempo di vendita si riduce drasticamente (domanda molto più alta)
3. Il numero di acquirenti potenziali si moltiplica

Su un'operazione tipica a Bari (zona centrale, prezzi medi 2.300 €/mq), un frazionamento ben condotto produce un margine lordo tra 50.000 e 90.000 € in 6-9 mesi. In contesti come Milano o Roma centro, le cifre sono significativamente superiori.

3. Come si fa un frazionamento immobiliare — Le 7 fasi

Un frazionamento immobiliare professionale si svolge in 7 fasi sequenziali. Saltarne una significa quasi sempre erodere il margine.

Fase 1 — Selezione dell'immobile

Si individuano immobili con caratteristiche di base: metratura sopra 80 mq, distribuzione interna favorevole, posizione richiesta, prezzo al mq sotto il valore di mercato dei tagli piccoli. La selezione è la fase più importante: 80% del margine si decide qui.

Fase 2 — Studio di fattibilità urbanistica

Tramite tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) si verifica la compatibilità del frazionamento con: regolamento edilizio comunale, regolamento condominiale, normativa antisismica, vincoli paesaggistici, distanze e altezze minime.

Fase 3 — Stima e business plan

Si calcolano costi (acquisto, lavori, oneri, imposte, agibilità, costi finanziari, costi societari, marketing) e ricavi (prezzo realistico di rivendita per ciascuna unità). Solo se il margine atteso supera il 25% netto, l'operazione prosegue.

Fase 4 — Acquisto e atto notarile

Atto di compravendita, eventuale registrazione della SRL operativa, attivazione delle utenze provvisorie di cantiere.

Fase 5 — Pratiche edilizie

Presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o, nei casi più complessi, del Permesso di Costruire. Tempi medi: 30-60 giorni.

Fase 6 — Cantiere

Apertura del cantiere, demolizioni controllate, costruzione delle nuove tramezzature, realizzazione dei doppi impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento, scarichi), finiture. Tempi medi: 3-5 mesi.

Fase 7 — Agibilità, accatastamento e rivendita

Collaudi degli impianti, certificazione di agibilità, accatastamento delle nuove unità con visure catastali distinte, attivazione utenze definitive, marketing e rivendita.

4. Normativa e requisiti urbanistici

Le nuove unità derivate dal frazionamento devono rispettare requisiti minimi previsti dal D.M. 5 luglio 1975 e dai regolamenti edilizi comunali. I principali sono:

• Altezza minima dei locali: 2,70 m (2,40 m per bagni e disimpegni)
• Superficie minima abitabile: 28 mq per monolocale (una persona), 38 mq per due persone
• Rapporti aeroilluminanti: superficie finestrata = 1/8 della superficie del locale
• Servizi igienici: ogni unità deve avere almeno un bagno con WC, lavabo, doccia/vasca
• Accesso indipendente: ogni unità deve avere ingresso autonomo dal pianerottolo o spazio comune
• Impianti separati: ogni unità deve avere proprio contatore di luce, acqua, gas (o detrazioni millesimali)

La compatibilità con il regolamento condominiale è il vincolo più sottovalutato: molti regolamenti vietano espressamente i frazionamenti o richiedono assemblea con quorum qualificato. Verificarlo PRIMA dell'acquisto è obbligatorio.

5. Costi reali di un frazionamento

Su un appartamento di 100 mq da frazionare in due unità da 50 mq ciascuna, ecco la distribuzione dei costi tipici (mercato italiano 2026):

Con due unità rivendute a 160.000 € ciascuna (320.000 € totali), il margine lordo è di 70.000 € (28%). Margine netto post-tasse: circa 50.000 €.

6. IVA e fiscalità del frazionamento immobiliare

Il regime fiscale dipende dal tipo di operazione e dal soggetto che la esegue:

• Frazionamento da privato (occasionale): l'eventuale plusvalenza è tassata al 26% (cedolare secca) oppure soggetta a IRPEF ordinaria. Se l'immobile è venduto dopo 5 anni dall'acquisto, in molti casi nessuna tassazione sulla plusvalenza.
• Frazionamento da SRL operativa: i ricavi entrano nel bilancio societario, IRES 24% + IRAP 3,9% sul reddito netto. L'IVA sui lavori è detraibile (vantaggio importante).
• Frazionamento da impresa edile (costruttore): regime IVA pieno, possibilità di applicare il regime del margine quando si rivende dopo 5 anni.

Le imposte di acquisto (registro, ipotecaria, catastale) variano da 2% a 9% a seconda del soggetto acquirente e della destinazione dell'immobile. La pianificazione fiscale PRIMA del rogito è essenziale.

7. SRL o privato? Come scegliere

La forma giuridica giusta dipende da 4 variabili: numero di operazioni previste all'anno, budget mosso, presenza di soci/investitori, prospettiva temporale.

Operare come privato conviene se:

• Fai una sola operazione, mai più
• L'immobile sarà tenuto per più di 5 anni prima della rivendita
• Non hai capitali da terzi o coinvolgimento di banche

Operare con SRL conviene se:

• Fai più di 1-2 operazioni all'anno
• Coinvolgi soci o investitori esterni
• Vuoi separare il patrimonio personale dal rischio d'impresa
• Vuoi recuperare l'IVA sui lavori e detrarre i costi
• Lavori con banche per finanziamenti dedicati

8. ROI ed esempi reali di frazionamento

Su 200+ operazioni completate negli ultimi 10 anni, il ROI medio dei frazionamenti realizzati da Gruppo Loseto si attesta tra il 25% e il 45% annualizzato. Ecco due esempi reali:

Esempio 1 — Frazionamento Bari, zona Madonnella

• Acquisto: 147.000 € (piano rialzato, 90 mq)
• Lavori + impianti: 65.000 €
• Imposte, tecnici, oneri: 15.000 €
• Rivendita unità A: 132.000 €
• Rivendita unità B: 155.000 €
• Margine lordo: 60.000 € (26% ROI in 8 mesi)

Esempio 2 — Frazionamento Udine, zona centrale

Operazione completata da uno studente del percorso REINNOVA. Investimento totale 420.000 €, lavori 100.000 €, margine stimato 120.000 € (29%).

9. I 7 errori da non commettere

1. Comprare senza verificare il regolamento condominiale — molti vietano i frazionamenti
2. Sottostimare i lavori — i preventivi superficiali producono perdite a fine cantiere
3. Ignorare l'IVA — può cambiare il margine del 10-20%
4. Sovrastimare il prezzo di rivendita — basarsi sui prezzi richiesti invece di quelli effettivi degli ultimi rogiti
5. Non avere riserva di liquidità — gli imprevisti arrivano sempre, mai meno del 5% del budget
6. Affidarsi a un solo tecnico senza coordinare commercialista, notaio, impresa
7. Decidere di comprare comunque anche quando i numeri non reggono

10. Come imparare il frazionamento immobiliare

Il frazionamento immobiliare è un'attività tecnica che richiede competenze trasversali: analisi di mercato, lettura urbanistica, fiscalità, gestione del cantiere, business plan, vendita.

Il modo più rapido per imparare è seguire un percorso strutturato con chi ha già completato decine di operazioni reali. Il percorso REINNOVA è il programma di formazione di Lorenzo Loseto sulla riqualificazione e il frazionamento immobiliare: 6 mesi, sessioni teoriche, visite a immobili reali, coaching e affiancamento alla prima operazione.

Se invece sei già un investitore attivo e vuoi validare un'operazione specifica prima del rogito, il Metodo Frazionamento Immobiliare Blindato™ offre una call strategica gratuita per identificare i rischi della tua operazione prima dell'acquisto.

11. Domande frequenti