Quali quartieri di Bari sono adatti al frazionamento immobiliare? Nelle 18 operazioni che Gruppo Loseto ha pubblicato con indirizzo, numero di unità, durata e ROI dichiarato, i frazionamenti si concentrano in sei quartieri: Murat, Libertà, Poggiofranco, Japigia, Carrassi e Picone. In tutti e sei le operazioni chiuse hanno reso tra il 25% e il 41% (un caso con cambio di destinazione d'uso nel centro murattiano ha superato il 60%), in 7-9 mesi dall'acquisto alla fine lavori. Il dato più utile non è però la classifica dei quartieri: è che il risultato dipende molto più dal taglio delle unità ricavate e dal tipo di immobile di partenza che dal nome della zona.

Da dove vengono questi numeri

Le operazioni sono quelle pubblicate nella pagina /progetti/ di questo sito: 16 chiuse tra il 2024 e il 2026 e 2 cantieri in corso, tutte a Bari città. Per 11 di queste esiste il dossier interno 2024-2025 con planimetria prima e dopo, durata in mesi e ROI dichiarato a operazione conclusa; per le altre 7 sono riportati il taglio delle unità e il ROI. Non pubblico prezzi di acquisto, costi dei lavori o prezzi di vendita, perché sono numeri che cambiano con il mercato e con l'immobile: pubblico ciò che serve a capire se un quartiere e un tipo di intervento funzionano, cioè quante unità sono uscite, in quanto tempo e con quale rendimento sul capitale investito.

Una precisazione sul metodo: 18 operazioni su sei quartieri sono un campione piccolo. Bastano a vedere delle tendenze, non a fare statistiche. Dove un quartiere ha una sola operazione lo dico, e il ROI è sempre "dichiarato", cioè quello registrato a operazione chiusa, non una promessa per la prossima.

I numeri in sintesi

18 operazioni di frazionamento a Bari, 16 terminate e 2 in corso.
58 unità abitative ricavate in totale, quasi tutte bilocali da circa 50 mq e trilocali da 60-70 mq.
Durata delle operazioni con cronologia documentata: da 7 a 9 mesi dall'acquisto alla fine dei lavori.
ROI dichiarato sulle operazioni chiuse: dal 25% al 41% nei frazionamenti residenziali, 62% nell'unico caso di cambio di destinazione da commerciale a 8 bilocali.
Quartieri: Murat 4 operazioni, Libertà 4, Poggiofranco 4, Japigia 3, Carrassi 2, Picone 1.

Murat: il centro, tra uffici e palazzi d'epoca

Il quartiere murattiano è il centro ottocentesco di Bari, a scacchiera, tra la città vecchia e la stazione. Qui gli immobili di partenza sono spesso uffici o locali commerciali in palazzi d'epoca con soffitti alti: il frazionamento si combina con il cambio di destinazione d'uso, che aggiunge una pratica in più ma apre a tagli altrimenti introvabili in centro.

Via Melo da Bari 71: ufficio trasformato in 3 appartamenti con cambio di destinazione d'uso (2 bilocali da 50 mq e 1 trilocale da 60 mq). 8 mesi, ROI dichiarato 32%. Terminata nel 2025.
Via Melo da Bari 48: immobile commerciale riportato a civile abitazione e diviso in 8 bilocali più un locale commerciale. ROI dichiarato 62%, il più alto tra le operazioni pubblicate.
Via Abate Giacinto Gimma 257: appartamento d'epoca con cortile interno, diviso in un quadrilocale e un bilocale. 9 mesi, ROI dichiarato 32%. Terminata nel 2025.
Via Abate Giacinto Gimma 198: appartamento diviso in un trilocale da 80 mq e un quadrilocale da 120 mq. ROI dichiarato 34%.

Cosa dice Murat: il rendimento più alto del gruppo viene da un cambio di destinazione, non da un frazionamento semplice. In centro i tagli grandi (trilocale da 80 e quadrilocale da 120) tengono comunque un ROI oltre il 30%, perché la domanda di metrature medie in zona murattiana esiste e la concorrenza di nuovo costruito è assente.

Libertà: il quartiere dove si lavora sui piccoli tagli

Il Libertà è il quartiere popolare a ovest del centro, tra la ferrovia e il mare, con molte palazzine degli anni Trenta e Quaranta e appartamenti di taglio grande per le famiglie di allora. È il quartiere con la maggiore varietà di interventi tra quelli pubblicati: un ufficio riconvertito, un frazionamento in due bilocali, un'intera palazzina cielo-terra e un cantiere in corso.

Via Crispi 39: grande ufficio su un unico piano riportato a residenziale e diviso in 3 appartamenti (1 bilocale da 50 mq e 2 trilocali da 70 mq). 8 mesi, ROI dichiarato 32%. Terminata nel 2024.
Via Sagarriga Visconti 222: appartamento con cortile interno diviso in 2 bilocali da 50 mq. 7 mesi, l'operazione più rapida del dossier, ROI dichiarato 25%.
Via Napoli 57: palazzina degli anni Quaranta ristrutturata per intero: 5 bilocali da 50 mq, 1 trilocale da 70 mq e 1 locale commerciale. ROI dichiarato 28%.
Via Martiri d'Otranto 78: appartamento in frazionamento in 3 unità (due trilocali e un bilocale), ciascuna con balcone e ingresso dal pianerottolo comune. Cantiere in corso.

Cosa dice il Libertà: i ROI sono i più bassi del gruppo (25-32%), ma i tempi sono i più corti e il quartiere offre gli immobili di partenza più numerosi. Chi cerca la prima operazione spesso la trova qui, proprio perché l'offerta di appartamenti grandi da dividere è ampia e i bilocali da 50 mq hanno un mercato costante di giovani lavoratori e studenti vicini alla stazione e al Politecnico.

Poggiofranco: tagli piccoli in stabili moderni

Poggiofranco è il quartiere residenziale a sud del centro, cresciuto tra gli anni Sessanta e Ottanta con stabili in cemento armato, ascensore e piani alti. Gli appartamenti di partenza sono grandi, spesso oltre i 130 mq, e lo stabile moderno rende più semplici gli impianti separati e gli ingressi indipendenti dal pianerottolo.

Stradella del Caffè 16, lotto B: appartamento di ampia metratura diviso in 3 bilocali da 50 mq. 9 mesi, ROI dichiarato 38%.
Stradella del Caffè 16: secondo intervento nello stesso stabile, al quinto piano, diviso in 2 trilocali da 70 mq. 8 mesi, ROI dichiarato 33%.
Via Mitolo 11: appartamento ai piani alti con terrazzo, diviso in 3 unità (2 bilocali da 50 mq e 1 trilocale da 70 mq). 9 mesi, ROI dichiarato 37%.
Via Armenise 7: appartamento con cortile interno diviso in 2 unità con bagno, cucina e balcone ciascuna. 8 mesi, ROI dichiarato 31%.

Cosa dice Poggiofranco: è il quartiere con i ROI più regolari (31-38%) e il confronto tra i due interventi nello stesso palazzo di Stradella del Caffè è il più istruttivo di tutto l'elenco. Stessa via, stesso stabile, stesso anno: dividere in 3 bilocali ha reso il 38%, dividere in 2 trilocali il 33%. Il taglio piccolo, a parità di tutto il resto, vale cinque punti di rendimento, al prezzo di un mese di cantiere in più.

Japigia: verso il mare, con due operazioni sulla stessa via

Japigia è il quartiere a sud-est, tra il centro e la costa, con palazzine degli anni Settanta e una forte domanda di piani alti con vista mare. È anche il quartiere di uno dei due cantieri in corso.

Via Magna Grecia 4: appartamento al quinto piano diviso in 3 unità, con il confronto tra stato dei luoghi e stato di progetto depositato in pratica. 9 mesi, ROI dichiarato 33%. Terminata nel 2024.
Via Magna Grecia 8: appartamento diviso in 2 bilocali da 50 mq e 1 trilocale da 70 mq. ROI dichiarato 37%.
Via Gentile 55: frazionamento in 3 trilocali al quinto piano di uno stabile in cemento armato con vista mare, uno dei quali su due livelli collegati da scala interna. Cantiere in corso.

Cosa dice Japigia: numeri in linea con Poggiofranco (33-37%), con un vantaggio in più nella vendita quando il piano è alto e l'affaccio è sul mare. Qui la scelta dell'immobile conta più del quartiere: a Japigia un quinto piano con vista e un primo piano interno sono due mercati diversi.

Carrassi: due operazioni, due risultati molto diversi

Carrassi è il quartiere tra il centro e Poggiofranco, con molte palazzine di fine anni Cinquanta e Sessanta e una posizione comoda per chi lavora in centro. Le due operazioni pubblicate mostrano quanto il taglio incida sul risultato.

Via Raffaele Bovio 4: appartamento diviso in 2 bilocali da 50 mq completamente ristrutturati (pavimenti effetto legno, bagni in gres, impianti nuovi). ROI dichiarato 41%, il più alto tra i frazionamenti residenziali senza cambio di destinazione.
Via Guido De Ruggiero 78: appartamento diviso in 3 unità (3 bilocali da 50 mq) con un disimpegno comune dal vano scala. 9 mesi, ROI dichiarato 26%.

Cosa dice Carrassi: 15 punti di differenza tra due operazioni nello stesso quartiere, a poche centinaia di metri l'una dall'altra. Non è il quartiere a fare la differenza, sono il prezzo di partenza dell'immobile e la qualità della pianta: dove la divisione richiede un disimpegno comune che toglie metri utili, il rendimento scende.

Picone: una sola operazione, numeri nella media

Picone è il quartiere a sud-ovest del centro, tra Carrassi e la tangenziale, con edilizia degli anni Sessanta e Settanta e prezzi di ingresso più bassi di Poggiofranco. Un'operazione pubblicata non basta per una tendenza, ma il risultato è in linea con gli altri quartieri residenziali.

Via Luigi Milella 45: appartamento diviso in 3 unità (2 bilocali da 50 mq e 1 trilocale da 60 mq), con demolizioni, nuove tramezzature in cartongesso e coibentazione. 9 mesi, ROI dichiarato 28%. Terminata nel 2025.

Cosa dicono i dati, letti tutti insieme

Messe in fila, le 18 operazioni rispondono alla domanda iniziale in un modo diverso da come viene posta di solito. Non esiste "il quartiere giusto" per il frazionamento a Bari: esistono quattro regole che si ripetono in tutti i quartieri.

Il taglio piccolo rende di più. Le operazioni con bilocali da 50 mq stanno quasi sempre sopra il 30%; quelle con trilocali o quadrilocali stanno tra il 26% e il 34%. Il confronto di Stradella del Caffè lo mostra a parità di palazzo.
Il cambio di destinazione d'uso è il moltiplicatore. Un ufficio o un locale commerciale si compra a un prezzo per metro quadro più basso di un appartamento nella stessa via; se la pratica è fattibile, il ROI sale (62% a Via Melo 48, 32% sugli uffici riconvertiti in 3 unità). È anche l'intervento con più vincoli, e va verificato prima dell'acquisto, non dopo.
I tempi non cambiano con il quartiere. Tutte le operazioni con cronologia documentata stanno tra 7 e 9 mesi, dal Libertà a Poggiofranco. Quello che allunga i tempi è la pratica (CILA o SCIA, cambio di destinazione, condominio), non la zona.
Lo stesso quartiere dà risultati diversi. A Carrassi 41% e 26%, al Libertà 25% e 32%: la pianta dell'appartamento, il piano, l'affaccio e il prezzo di partenza pesano più dell'indirizzo.

I quartieri che mancano in questo elenco

Non ci sono operazioni pubblicate a San Pasquale, Madonnella, Bari Vecchia, San Girolamo, Santo Spirito, Carbonara, Ceglie o Torre a Mare. Non significa che lì il frazionamento non funzioni: significa che non ho dati pubblicati da mostrare, e preferisco non dare un giudizio su un quartiere senza un'operazione chiusa dietro. Per Bari Vecchia, in particolare, i vincoli del centro storico rendono il frazionamento una pratica a sé, da valutare caso per caso con il tecnico prima di qualsiasi offerta.

Come usare questi numeri per la propria operazione

I dati sopra servono come termine di confronto, non come promessa. Chi sta valutando un appartamento da frazionare a Bari può usarli così: se il business plan dell'operazione prevede un ROI sopra il 40% su un frazionamento residenziale semplice, qualcosa nei numeri è probabilmente ottimista, perché nelle operazioni documentate quel livello è stato raggiunto una sola volta e con due bilocali ristrutturati per intero; se prevede più di 9 mesi, meglio capire dove si allunga la pratica; se prevede tagli da 80 mq in su, il rendimento atteso va messo nella fascia bassa. Come si calcola correttamente il rendimento lo spiego nell'articolo ROI immobiliare: come si calcola, con un esempio.

Domande frequenti

Qual è il quartiere di Bari con il ROI più alto nel frazionamento?

Nelle operazioni pubblicate il ROI più alto è a Murat (62%), ma viene da un cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale, non da un frazionamento tra appartamenti. Tra i frazionamenti residenziali il valore più alto è a Carrassi (41%) e la fascia più regolare è a Poggiofranco (31-38%). Con 2-4 operazioni per quartiere, però, la classifica cambia con una sola operazione in più: è più affidabile guardare al taglio delle unità che al quartiere.

Quanto dura un frazionamento a Bari?

Nelle 11 operazioni con cronologia documentata, da 7 a 9 mesi dall'acquisto alla fine dei lavori, in tutti i quartieri. Le pratiche edilizie e il condominio incidono sui tempi più della zona. Il dettaglio fase per fase è nell'articolo sui tempi di un frazionamento immobiliare.

Conviene frazionare in bilocali o in trilocali?

Nei dati pubblicati i bilocali da 50 mq rendono di più (spesso oltre il 35%) e i trilocali tra il 26% e il 34%, ma i trilocali si vendono a un pubblico più ampio di famiglie e richiedono meno bagni e cucine da realizzare. La scelta dipende dalla pianta: un appartamento con due soli affacci difficilmente regge tre unità con luce e aria regolamentari.

Tutte le operazioni citate, con planimetria prima e dopo, foto di cantiere e ROI dichiarato, sono nella pagina /progetti/. Chi parte da zero trova in cos'è e come funziona il frazionamento immobiliare le basi dello strumento, e nella guida ai 7 errori del primo investimento gli sbagli più comuni nella scelta dell'immobile. Per vedere come valuto un appartamento prima di comprarlo, il video gratuito sul Metodo Frazionamento Immobiliare Blindato™ mostra il metodo che applico a ogni nuova operazione, compresa la scelta del quartiere.