Ogni volta che valuto un immobile da frazionare, prima ancora del prezzo o del cantiere, verifico un aspetto che chi è alla prima operazione tende a sottovalutare: la normativa sul frazionamento immobiliare. Non è un dettaglio burocratico da sistemare dopo il rogito, è il primo filtro che decide se un'operazione è fattibile oppure no. In oltre 200 operazioni seguite con il Gruppo Loseto a Bari e in Puglia, gli immobili scartati per motivi normativi sono stati quasi tanti quanti quelli scartati per motivi economici. In questo articolo spiego il quadro normativo che regola il frazionamento nel 2026: legge nazionale, requisiti minimi delle nuove unità, titolo abilitativo corretto, vincoli condominiali e conformità catastale, con le novità più recenti da tenere d'occhio. Per una panoramica completa di tutte le fasi operative dell'operazione, dalla ricerca dell'immobile al rogito finale, resta comunque il punto di partenza la guida pillar sul frazionamento immobiliare.
Il quadro normativo nazionale: Testo Unico Edilizia e SCIA 2
La base giuridica del frazionamento immobiliare in Italia è il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001), che classifica gli interventi edilizi e stabilisce quale titolo abilitativo serve per ciascuno. Il frazionamento — la divisione di un'unità immobiliare esistente in due o più unità autonome — rientra generalmente nella categoria della manutenzione straordinaria o della ristrutturazione edilizia leggera, a seconda che comporti o meno interventi su elementi strutturali e sul numero di unità immobiliari censite al catasto.
A questa cornice si affianca il decreto SCIA 2 (D.Lgs. 222/2016), che ha riordinato in una tabella unica quale titolo abilitativo si applica a ciascuna categoria di intervento edilizio, uniformando (almeno sulla carta) le prassi tra i diversi Comuni italiani. Nella pratica, però, ogni Comune mantiene un proprio regolamento edilizio che può aggiungere prescrizioni ulteriori rispetto alla norma nazionale: è per questo che il primo passo tecnico, prima di qualsiasi offerta d'acquisto, è sempre una verifica di fattibilità urbanistica presso l'ufficio tecnico comunale o tramite un professionista abilitato.
I requisiti minimi delle nuove unità abitative
Il punto in cui la normativa incide di più sulla fattibilità economica di un frazionamento è la definizione dei requisiti minimi che ogni nuova unità deve rispettare per essere considerata abitabile. Il riferimento storico è il D.M. 5 luglio 1975, tuttora richiamato dalla maggior parte dei regolamenti edilizi comunali, anche se molte Regioni e Comuni lo hanno negli anni integrato o parzialmente sostituito con proprie disposizioni.
I parametri che verifico sempre prima di considerare fattibile una divisione sono questi:
| Requisito | Valore minimo indicativo | Riferimento |
|---|---|---|
| Altezza dei locali | 2,70 m (2,40 m per bagni e disimpegni) | D.M. 5/7/1975 e regolamento comunale |
| Superficie minima abitabile | 28 mq monolocale, 38 mq per due persone | D.M. 5/7/1975 |
| Rapporto aeroilluminante | superficie finestrata ≥ 1/8 della superficie del locale | D.M. 5/7/1975 |
| Servizi igienici | almeno un bagno areato per unità | Regolamento edilizio comunale |
| Accesso indipendente | ingresso autonomo da spazio comune | Regolamento edilizio comunale |
Questi valori sono indicativi: ogni Comune può fissare soglie diverse, e alcune Regioni hanno adottato regolamenti edilizi tipo con parametri propri. È un errore che vedo spesso: valutare un immobile "a occhio" senza verificare i millimetri di superficie e altezza reali contro il regolamento del Comune specifico, per poi scoprire — a preliminare firmato — che la divisione in tre unità non è praticabile e bisogna accontentarsi di due, con un impatto diretto sul margine finale dell'operazione.
SCIA, CILA o Permesso di Costruire: il titolo abilitativo giusto
Una volta verificati i requisiti dimensionali, il passo successivo è individuare il titolo abilitativo corretto. Per la maggior parte dei frazionamenti che non toccano elementi strutturali si utilizza la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività); quando l'intervento comporta anche opere strutturali rilevanti — apertura di nuovi vani porta su muri portanti, rinforzo di solai — può essere necessario il Permesso di Costruire, con tempi più lunghi. Ho approfondito nel dettaglio quando serve l'una e quando l'altra, con tempi e costi reali, nell'articolo dedicato a SCIA o Permesso di Costruire per il frazionamento immobiliare.
La normativa nazionale prevede inoltre la possibilità, in casi più limitati, di ricorrere alla CILA per interventi minori che non modificano la sagoma né aumentano le unità immobiliari censite — ma nella maggior parte dei frazionamenti veri e propri, dove il numero di unità catastali cambia, la SCIA resta il titolo più utilizzato.
Il vincolo che la legge nazionale non copre: il regolamento condominiale
Un aspetto che sorprende sempre chi è alla prima operazione: rispettare perfettamente la normativa urbanistica nazionale e comunale non basta, se l'immobile fa parte di un condominio. Il regolamento condominiale è un atto privato che può vietare espressamente il frazionamento, o subordinarlo all'approvazione dell'assemblea con quorum qualificato, indipendentemente da ciò che consente il Comune. È un vincolo contrattuale, non normativo in senso stretto, ma ha lo stesso potere di bloccare un'operazione già acquistata. Ho dedicato un articolo specifico a come verificarlo prima dell'acquisto: frazionamento immobiliare e regolamento condominiale.
Conformità catastale e agibilità: la normativa non finisce con i lavori
Ottenuto il titolo abilitativo e completati i lavori, la procedura non è conclusa: la legge richiede l'accatastamento delle nuove unità tramite pratica DOCFA e, per ciascuna, una nuova agibilità, che certifica la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Senza questi due passaggi finali, le nuove unità non sono commerciabili come tali: un frazionamento "di fatto" senza accatastamento e agibilità aggiornati è a tutti gli effetti un abuso edilizio, anche se i lavori sono stati eseguiti a regola d'arte. I dettagli procedurali, con costi e tempistiche reali, sono nell'articolo su agibilità e accatastamento dopo il frazionamento.
Le novità normative da monitorare nel 2026
Negli ultimi anni la normativa edilizia italiana ha introdotto alcune aperture verso una maggiore flessibilità sui requisiti minimi delle unità abitative, in particolare con il cosiddetto Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito con modifiche), che ha previsto — a determinate condizioni e per specifiche tipologie di intervento — margini di tolleranza su alcuni parametri dimensionali storicamente rigidi. È un'evoluzione che va monitorata caso per caso: le condizioni di applicabilità dipendono dalla situazione specifica dell'immobile (epoca di costruzione, stato di conformità pregressa, ubicazione) e vanno sempre verificate con un tecnico abilitato prima di fare affidamento su una deroga.
Parallelamente, diversi Comuni stanno aggiornando i propri Piani Urbanistici Generali (PUG) e regolamenti edilizi, in alcuni casi introducendo incentivi per il recupero del patrimonio edilizio esistente attraverso frazionamenti e riqualificazioni. La raccomandazione pratica resta sempre la stessa: la normativa nazionale fissa la cornice, ma è il regolamento del singolo Comune — verificato con data aggiornata, non "a memoria" — a decidere se un'operazione specifica è fattibile.
La normativa cambia in base a chi frazionasse: privato, impresa o SRL?
Un aspetto spesso trascurato è che gli obblighi normativi sostanziali — titolo abilitativo, requisiti minimi, accatastamento, agibilità — non cambiano in base al soggetto che esegue il frazionamento: valgono allo stesso modo per il privato, il costruttore e la SRL. Ciò che cambia è il regime di responsabilità e i controlli documentali a cui il soggetto è sottoposto: un'impresa edile che opera con SRL è generalmente più abituata alla gestione formale delle pratiche (asseverazioni tecniche, DURC, conformità degli impianti) perché lo fa su base ricorrente, mentre un privato alla prima esperienza rischia più facilmente di sottovalutare un passaggio documentale, non perché la norma sia diversa, ma perché manca la routine operativa che riduce gli errori. È uno dei motivi per cui, quando parlo con chi vuole affrontare il primo frazionamento, insisto sempre sull'importanza di affidarsi a un tecnico abituato specificamente a frazionamenti, non a un generico professionista edilizio: la differenza si vede quasi sempre nei tempi e nell'assenza di intoppi in fase di accatastamento finale.
Vale anche la pena ricordare che la conformità normativa dell'immobile di partenza è un prerequisito, non un dettaglio: se l'immobile che si intende acquistare presenta già difformità catastali o edilizie pregresse rispetto allo stato legittimo, queste vanno sanate prima — o contestualmente — al progetto di frazionamento, altrimenti la pratica per le nuove unità non può nemmeno essere presentata. Verificare la storia urbanistica dell'immobile (titoli edilizi originari, eventuali condoni, planimetrie catastali storiche) è un passaggio di due diligence che va sempre fatto prima del preliminare, non dopo.
Cosa succede se non si rispetta la normativa
Il frazionamento eseguito senza il titolo abilitativo corretto, o in violazione dei requisiti minimi, espone a conseguenze concrete: sanzioni amministrative, obbligo di ripristino dello stato dei luoghi nei casi più gravi, e soprattutto l'impossibilità di vendere le singole unità con atto notarile regolare, perché il notaio è tenuto a verificare la conformità edilizia e catastale prima del rogito. Ho visto operazioni bloccate a pochi mesi dalla vendita per una difformità catastale non sanata: il costo di sistemarla a lavori conclusi, con eventuale sanatoria, è quasi sempre superiore al costo di verificarla correttamente prima di iniziare.
Come muoversi in pratica prima di firmare un'offerta
Il metodo che uso su ogni immobile prima di fare un'offerta segue sempre lo stesso ordine: prima la verifica urbanistica in Comune (destinazione d'uso, vincoli, parametri edilizi), poi il regolamento condominiale se presente, poi la fattibilità catastale della divisione con un tecnico, e solo alla fine la trattativa sul prezzo. Invertire questo ordine — trattare il prezzo prima di aver verificato la normativa — è l'errore più costoso che si possa fare in un frazionamento, perché porta a innamorarsi di un'operazione prima di sapere se è davvero realizzabile. Su questo e altri errori ricorrenti del primo investimento ho scritto una guida dedicata, che consiglio di leggere prima di qualsiasi acquisto: i 7 errori del primo investimento immobiliare.
Domande frequenti
Qual è la normativa di riferimento per il frazionamento immobiliare?
Il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) e il decreto SCIA 2 (D.Lgs. 222/2016) definiscono il quadro nazionale, mentre i requisiti minimi delle unità fanno riferimento al D.M. 5 luglio 1975, integrato dal regolamento edilizio del Comune specifico, che va sempre verificato in versione aggiornata.
Basta rispettare la normativa comunale o serve anche altro?
No, non basta: se l'immobile è in condominio va verificato anche il regolamento condominiale, che è un atto privato e può vietare il frazionamento indipendentemente da cosa consente il Comune. È uno dei controlli più trascurati da chi è alla prima operazione.
Cosa rischia chi frazionasse senza rispettare i requisiti normativi?
Sanzioni amministrative, obbligo di ripristino nei casi più gravi e, soprattutto, l'impossibilità pratica di vendere le unità con atto notarile regolare, perché il notaio verifica sempre la conformità edilizia e catastale prima del rogito.
La normativa è diversa se il frazionamento lo fa una SRL invece di un privato?
Gli obblighi tecnici e urbanistici sono gli stessi per privato, impresa e SRL. Cambia il regime fiscale e, nella pratica, il livello di rigore documentale a cui si è abituati: un'impresa che opera su base ricorrente commette in media meno errori procedurali di un privato alla prima operazione.
Se vuoi capire come verifico la fattibilità normativa di un immobile prima ancora di fare un'offerta — con gli stessi criteri applicati in oltre 200 operazioni — guarda il video gratuito sul Metodo Frazionamento Immobiliare Blindato™: mostro passo per passo come si costruisce la due diligence urbanistica e catastale prima del preliminare.