Quanto costa fare un frazionamento immobiliare a Bari nel 2026? In questo articolo trovi i prezzi al metro quadro per zona, i costi reali dei lavori, l'IVA, le pratiche tecniche e i ROI medi documentati su oltre 200 operazioni completate dal gruppo Loseto negli ultimi 10 anni.
Prezzi degli immobili a Bari per zona (maggio 2026)
Bari è una delle città italiane con il rapporto rendimento/rischio più interessante per il frazionamento immobiliare. La domanda di bilocali e trilocali ben posizionati supera l'offerta, e i prezzi al mq dei tagli piccoli sono cresciuti del 12-18% negli ultimi 3 anni.
Quartieri ad alto rendimento
- Madonnella, Libertà, San Pasquale: 1.800-2.400 €/mq per appartamenti da ristrutturare, 2.900-3.400 €/mq per unità rifatte di taglio piccolo
- Murat e Picone: 2.500-3.200 €/mq da ristrutturare, 3.800-4.500 €/mq finite
- Carrassi, Carbonara, Loseto: 1.400-1.800 €/mq, ottimo rapporto entry/exit
- Japigia, San Paolo: 1.100-1.500 €/mq, ROI alto ma domanda meno liquida
Centro storico e zone vincolate
Il centro storico (Bari Vecchia) ha prezzi al mq alti (3.000-4.500 €/mq) ma vincoli edilizi che limitano i frazionamenti: ogni intervento richiede autorizzazione paesaggistica. Non è la zona giusta per la prima operazione.
Costi reali di un frazionamento a Bari
Su un appartamento di 90 mq in zona Madonnella da dividere in due bilocali da 45 mq, ecco i costi tipici 2026:
- Acquisto immobile: 147.000 €
- Imposte d'acquisto (privato, prima casa): 13.200 €
- Demolizione tramezze + nuova distribuzione: 8.000 €
- Impianti elettrici doppi: 9.500 €
- Impianti idraulici + caldaie: 11.000 €
- Finiture (pavimenti, sanitari, porte, cucine): 22.000 €
- Tecnici (SCIA, accatastamento, agibilità, APE): 4.500 €
- Allacci utenze separate: 2.500 €
- Mediazione, marketing, fotografo: 4.000 €
- Costi finanziari + societari (6 mesi): 5.500 €
- TOTALE COSTI: 227.200 €
Ricavi tipici a Bari nel 2026
Due bilocali finiti in zona Madonnella si vendono mediamente a 140.000-160.000 € l'uno. Stimando 145.000 € per appartamento (prezzo prudenziale):
- Rivendita Unità A: 145.000 €
- Rivendita Unità B: 145.000 €
- Totale ricavi: 290.000 €
ROI atteso a Bari
Margine lordo: 62.800 € (290.000 − 227.200). ROI lordo: 27,6% in 7-8 mesi.
Su una SRL operativa, il margine netto post IRES + IRAP si attesta intorno a 43.000-45.000 €. Su un'operazione gemellare ben gestita, il ROI annualizzato supera il 40%.
Quali immobili scegliere a Bari
Per il primo frazionamento a Bari, cerca immobili con queste caratteristiche:
- Metratura 80-110 mq (ideale per due bilocali)
- Piano alto (no piano terra senza giardino)
- Distribuzione interna lineare (no corridoi lunghi)
- Doppia esposizione (per separare gli affacci tra le due unità)
- Condominio con regolamento che permette frazionamenti
- Prezzo al mq almeno 15-20% sotto il valore medio delle unità piccole della zona
Quanto tempo richiede l'operazione a Bari
Tempi medi documentati nelle nostre operazioni:
- Ricerca + analisi: 30-60 giorni
- Atto + pratiche tecniche (SCIA): 30-45 giorni
- Cantiere: 90-120 giorni
- Accatastamento + agibilità: 30 giorni
- Rivendita: 60-90 giorni
Totale: 7-9 mesi dall'acquisto alla seconda compravendita.
Errori specifici da evitare a Bari
- Ignorare il regolamento condominiale: a Bari il 30% dei condomini storici vieta i frazionamenti
- Sottostimare gli impianti: nelle case anni '60-'70 di Bari spesso vanno rifatti totalmente
- Affidarsi a tecnici non specializzati: la pratica di frazionamento richiede esperienza specifica
- Comprare in zone in declino: alcune zone bariene hanno prezzi attraenti ma rivendita lenta
Conclusione
A Bari il frazionamento immobiliare resta una delle migliori strategie di investimento immobiliare nel 2026, con ROI medi tra il 25% e il 35% per operazione in 7-9 mesi. La selezione dell'immobile, la lettura urbanistica e il controllo dei costi sono i tre fattori che fanno la differenza tra un'operazione profittevole e una che brucia margine.
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