Hai deciso che il frazionamento immobiliare è la strategia giusta per te ma non sai da dove iniziare? In questa guida pratica trovi i passi concreti per realizzare la tua prima operazione riducendo al minimo i rischi tipici dei principianti.
Step 1 — Definisci il tuo profilo investitore
Prima ancora di cercare un immobile, devi rispondere a 5 domande chiave:
- Quanto capitale puoi muovere senza compromettere altri progetti?
- Hai accesso a finanziamento bancario? Hai i requisiti per un mutuo aziendale o un finanziamento per impresa?
- Operi da privato o costituisci una SRL operativa?
- In quale zona vuoi operare? (Vicino casa è meglio per la gestione)
- Hai conoscenze tecniche di base o ti appoggi a un team?
Le risposte determinano il budget massimo realistico per l'acquisto e il tipo di immobile target.
Step 2 — Costruisci il team prima dell'operazione
Il frazionamento è un'operazione corale. Senza il team giusto, anche l'affare perfetto sull'Excel si trasforma in problemi. Componenti minimi del team:
- Geometra o architetto specializzato in pratiche di frazionamento (verifica regolamento condominiale, fattibilità urbanistica, SCIA)
- Commercialista esperto di SRL immobiliari (IVA, regime fiscale, ammortamenti)
- Impresa di costruzioni di fiducia che fornisca preventivi dettagliati (non quelli a corpo da 5 voci)
- Notaio di fiducia per gli atti
- Agente immobiliare di zona (sia per acquisto che rivendita)
Conviene parlare con tutti questi prima di trovare l'immobile, non dopo. La fretta di chiudere l'affare è il primo nemico del margine.
Step 3 — Cerca l'immobile giusto
Il frazionamento immobiliare ben fatto richiede un immobile con caratteristiche specifiche:
- Metratura tra 80 e 120 mq (ideale per dividere in due unità da 40-60 mq ciascuna)
- Piano alto preferibilmente (1° piano in su con ascensore)
- Distribuzione interna lineare, non frammentata
- Doppia esposizione (per separare gli affacci delle due unità)
- Condominio con regolamento permissivo
- Zona con forte domanda di bilocali/trilocali
- Prezzo di acquisto sotto la media di zona
Step 4 — Verifica urbanistica e condominiale PRIMA dell'offerta
Questo è il passaggio più trascurato dai principianti. Prima di fare un'offerta:
- Visura catastale + planimetria (15 € su Agenzia delle Entrate)
- Verifica della conformità urbanistica presso il Comune
- Lettura del regolamento condominiale (chiedi all'amministratore)
- Verifica della metratura minima per unità abitative del Comune
- Verifica dell'altezza dei locali e dei rapporti aeroilluminanti
Se anche uno solo di questi 5 punti dà esito negativo, l'immobile non è frazionabile.
Step 5 — Costruisci il business plan completo
Il business plan deve includere TUTTE le voci di costo, non solo acquisto e lavori. Voci tipiche:
- Prezzo di acquisto
- Imposte e oneri d'acquisto
- Costi tecnici (geometra, architetto, ingegnere, perito)
- Pratiche edilizie (SCIA, accatastamento, agibilità, APE)
- Costo lavori dettagliato per voce (no preventivi a corpo)
- Doppi impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento)
- Finiture (pavimenti, sanitari, cucina, porte)
- Spese notarili e mediazione (acquisto + rivendita)
- Costi societari (SRL, commercialista, IRES, IRAP)
- Costi finanziari (mutuo, interessi)
- Marketing (foto, video, annunci)
- Imprevisti (sempre 5-10% del budget)
Se il margine atteso scende sotto il 20% netto, l'operazione non vale il rischio. Passa al prossimo immobile.
Step 6 — Atto, pratica edilizia, cantiere
Dopo il rogito:
- Presenta SCIA tramite tecnico (30-45 giorni di attesa)
- Avvia il cantiere appena ottieni il via libera
- Segui il cantiere personalmente (visite settimanali)
- Documenta tutto: foto, fatture, scostamenti dal preventivo
- Tieni una riserva di liquidità del 10% del budget per imprevisti
Step 7 — Accatastamento, agibilità, rivendita
A lavori conclusi:
- Il geometra fa l'accatastamento delle nuove unità con planimetrie aggiornate
- Collaudi degli impianti e certificato di agibilità
- APE per ciascuna unità
- Marketing professionale (foto, video tour, planimetrie 3D)
- Pubblicazione su tutti i portali (Immobiliare.it, Casa.it, Subito)
- Mediatore con esclusiva o vendita diretta (ognuna ha vantaggi)
Errori da evitare assolutamente
- Comprare per emozione invece che per numeri
- Affidarsi a un solo preventivo dell'impresa
- Ignorare l'IVA: può cambiare il margine del 10-20%
- Sovrastimare il prezzo di rivendita: guarda i rogiti effettivi, non le richieste
- Iniziare senza riserva di cassa: gli imprevisti arrivano sempre
- Coinvolgere amici/parenti come investitori senza un contratto chiaro
Pronto per la prima operazione?
Il primo frazionamento immobiliare è la fase più delicata di tutto il percorso di un investitore. Quello che imparerai sulla prima operazione (anche se va male) varrà più di qualunque corso. Ma se vuoi ridurre drasticamente il rischio di errori costosi, lavora con chi l'ha già fatto centinaia di volte.
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