Come Guadagnare con gli Immobili
Vuoi partire, ma non sai da dove
«Vorrei investire nel mattone, ma non so da dove partire.» Se hai scaricato questa guida, probabilmente sei lì. Hai qualche risparmio da parte, un lavoro che ti mangia il tempo, e l'idea — giusta — che gli immobili possano essere la strada per costruire qualcosa di tuo.
Il problema è che intorno a questo mondo c'è troppo rumore. Chi ti promette rendite senza fare niente, chi ti spaventa con i rischi, chi ti vende corsi fotocopiati. Io compro, ristrutturo e rivendo case da più di vent'anni — oltre 200 operazioni immobiliari in carriera, più di 500 studenti formati — e questa guida è il punto di partenza che avrei voluto avere io: i modi veri in cui si guadagna con gli immobili, messi a confronto, senza fuffa.
Nel mattone non esiste «il» modo di guadagnare. Ne esistono tre. E il primo passo è capire quale dei tre è compatibile con te.
Perché «comprare e sperare» non è una strategia
Prima di vedere i tre modi giusti, smontiamo quello sbagliato: comprare un immobile e aspettare che i prezzi salgano.
Non è una strategia, è una scommessa. Non controlli i tassi, non controlli il mercato, non controlli i tempi. Se i prezzi salgono hai avuto fortuna; se scendono hai un capitale bloccato e costi che corrono: imposte, condominio, manutenzioni.
Chi guadagna davvero con gli immobili fa una cosa diversa: compra bene e crea valore. Il guadagno non lo aspetta dal mercato: lo costruisce con le proprie scelte. In tre modi.
Creare valore: il frazionamento
Compri un immobile grande — che costa poco al metro quadro proprio perché grande e difficile da vendere — e lo dividi, a norma, in due o tre unità piccole, quelle che tutti cercano. Compri a corpo, vendi a metro quadro: in mezzo c'è il tuo margine. È il modo più potente di creare valore, perché il valore lo generi con il progetto, non con la fortuna. Basti dire che in quasi tutte le città il taglio minimo abitabile è intorno ai 28 mq: da 56-60 mq reali, due unità sono già possibili.
Il flipping: ristrutturare e rivendere
Compri sotto il valore di mercato un immobile messo male, lo ristrutturi con metodo, lo rivendi al prezzo pieno della zona. Qui il valore lo crei con la trattativa in acquisto e con il cantiere. È l'operazione che fa cassa in tempi brevi — mesi, non anni — ma vive di velocità e di margini calcolati bene prima di firmare.
La messa a reddito: comprare per affittare
Compri (o crei, frazionando) unità che generano canoni di affitto. Non fa cassa subito: costruisce un flusso che arriva ogni mese, per anni. Funziona se la zona ha domanda vera di affitto e se il canone copre rata, spese e sfitto con margine. È la strada di chi cerca rendita, non liquidità.
E queste strade si combinano. La mia preferita per chi inizia a costruire rendita: frazionare, vendere una unità per rientrare del capitale, tenere l'altra a reddito. L'operazione che si ripaga da sola.
Questi conti li rifacciamo insieme, dal vivo
Il 4·5·6 settembre, tre serate live: impari a scegliere l'operazione giusta per te su annunci veri della tua città.
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I 3 modi a confronto
Nessuna strada è «migliore» in assoluto. Ognuna chiede cose diverse. Ecco il confronto onesto, in termini relativi:
| Aspetto | Frazion. | Flipping | Reddito |
|---|---|---|---|
| Capitale | Medio | Medio | Medio-alto (resta investito) |
| Tempi di ritorno | Medi | Brevi (mesi) | Lunghi (flusso costante) |
| Competenze | Planimetrie, pratiche, cantiere | Trattativa, cantiere, vendita | Analisi zona, gestione inquilini |
| Rischio se improvvisi | Alto | Alto | Medio |
| Rischio con metodo | Medio-basso | Medio | Basso |
Nota la penultima riga: il rischio non sta nella strategia, sta nell'improvvisazione. Le stesse operazioni che bruciano i risparmi di chi improvvisa sono quelle che, fatte con metodo, costruiscono patrimoni.
Prendi carta e penna e rispondi a tre domande: quanto capitale puoi davvero dedicare (senza toccare il fondo di emergenza)? Quanto tempo a settimana puoi mettere su questa attività? E cosa cerchi: cassa subito o rendita nel tempo? Le tue risposte ti dicono già verso quale delle tre strade guardare.
Il conto economico PRIMA dell'acquisto
Qualunque strada scegli, la regola è una: i numeri si fanno prima di comprare, non dopo. La struttura è sempre la stessa, quattro righe:
| A · Ricavi | prezzi di vendita realistici delle unità (o canoni realistici, se metti a reddito) |
| B · Acquisto | prezzo a cui riesci a comprare (trattato, non richiesto) |
| C · Lavori e tecnici | ristrutturazione (~800 €/mq come ordine di grandezza, da validare con preventivo reale), pratiche, professionisti |
| D · Costi di transazione | imposte, notaio, eventuale agenzia, oneri |
| Margine | A − B − C − D |
Le soglie che uso io prima di firmare qualsiasi proposta: margine di almeno il 20% sul prezzo di vendita e ROI di almeno il 25% sul capitale investito. Se per arrivarci devi forzare i numeri — vendite ottimistiche, lavori al ribasso — l'operazione è un No-Go. E anche un No-Go è un risultato: ti ha appena salvato i risparmi.
Un caso reale per capirci: un immobile «troppo grande», valore di mercato intorno ai 220.000 €, comprato a 135.000 € proprio perché difficile da piazzare. Diviso in due unità: un trilocale rivenduto a circa 210.000 € e un bilocale a circa 160.000 €. Da 135.000 di acquisto, 370.000 € di valore di vendita generato. Attenzione a leggere bene il numero: 370.000 è il ricavo complessivo, non il guadagno. Tolti lavori, pratiche e imposte, resta un margine che ripaga mesi di lavoro fatto bene. Non prezzi assoluti da copiare — quelli dipendono da città e zona — ma la logica sì: quella vale ovunque.
E dentro il conto economico ci va anche il fisco: se rivendi entro 5 anni, da privato paghi in genere il 26% sulla plusvalenza; se le operazioni diventano ripetute, rischi la riqualificazione come attività d'impresa. Parla col commercialista prima di comprare: è una voce di budget, non una sorpresa al rogito.
Quale strada per quale profilo
Negli anni ho parlato con centinaia di persone che volevano partire. I profili ricorrenti sono tre. Riconosciti:
Il dipendente con dei risparmi e zero esperienza. Vuoi costruire qualcosa di tuo, ma hai paura di mettere in ballo tanti soldi — ed è una paura giusta. La tua strada: parti dallo studio del frazionamento o di un flipping semplice, in una microzona che conosci a memoria, e non comprare niente finché il conto economico non regge da solo. Il tuo vantaggio è la calma: nessuno ti corre dietro.
Chi ha già fatto un'operazione. Hai assaggiato il mestiere e vuoi andare con le tue gambe: strutturarti, capire la fiscalità, smettere di dipendere dai capitali (e dai pareri) degli altri. La tua strada: alza il livello del metodo — frazionamenti veri, conto economico rigoroso — e affronta il tema società col commercialista prima che sia il fisco a porlo.
Chi cerca rendita. Non vuoi un secondo lavoro: vuoi che il capitale generi un flusso. La tua strada: la messa a reddito, meglio ancora se combinata col frazionamento — due unità piccole rendono più di una grande e il rischio sfitto si divide. Ma scegli la zona con criteri da investitore, non da turista.
Prima operazione piccola e blindata
Qualunque profilo tu sia, il percorso di ingresso è lo stesso, e te lo dico contro il mio interesse di formatore: non partire in grande.
La prima operazione deve essere piccola e blindata: un immobile semplice, in una zona che conosci, con un conto economico che regge anche se qualcosa va storto. L'obiettivo della prima operazione non è massimizzare il guadagno: è imparare il mestiere senza farti male, portando comunque a casa un margine.
E prima ancora di comprare, allena l'occhio: guarda tante case, tante planimetrie, tanti annunci. Chi fa bene questo mestiere ha «visto» centinaia di immobili prima di firmare la prima proposta. È da lì che nasce la capacità di vedere quello che gli altri non vedono.
Questa settimana guarda 10 annunci nella tua città con occhi da investitore: per ognuno, dividi il prezzo per i metri quadri e confrontalo con il prezzo al mq dei bilocali della stessa zona. Non devi comprare niente. Devi iniziare a vedere i numeri dietro le foto.
Prima di muovere un euro
- Ho scelto la strategia coerente con capitale, tempo e obiettivo (cassa o rendita?)
- Ho definito una microzona e la sto studiando come un professionista
- Ho guardato decine di annunci e so leggere il prezzo al metro quadro della zona
- So distinguere il prezzo richiesto dal prezzo a cui si compra davvero
- Ho costruito il conto economico completo (A − B − C − D) prima di ogni proposta
- I lavori sono stimati con un ordine di grandezza serio (~800 €/mq) e validati da un preventivo reale
- Il margine è almeno il 20% sul prezzo di vendita e il ROI almeno il 25% sul capitale
- Ho parlato col commercialista PRIMA di comprare (plusvalenza, rischio impresa)
- Le verifiche urbanistiche e condominiali sono fatte prima della firma
- La prima operazione è piccola, semplice e blindata — non il colpo della vita
Tre serate insieme, su casi reali
Questa guida ti ha dato la mappa. Ma la mappa diventa mestiere solo guardando case vere, con qualcuno che le opera tutti i giorni. Il 4, 5 e 6 settembre terrò SPACCA IL MATTONE: tre serate live (ore 20:00–21:30, online, in diretta).
Serata 1 · Ven 4 settembre — Scopri l'operazione giusta per te
Flipping, frazionamento e cambio di destinazione d'uso sono tecniche. Mercato libero, aste e NPL sono dove trovi gli immobili. Saper combinare mercato e tecnica è ciò che ti insegno: quello che è giusto per qualcuno non è detto che sia giusto per te.
Serata 2 · Sab 5 settembre — Ristruttura a prezzi d'impresa
Oltre che sviluppatore sono titolare di un'impresa di costruzioni con dipendenti. Dopo oltre 200 operazioni, ti mostro 3 trucchi del mestiere per abbattere anche del 50% il costo della tua ristrutturazione.
Serata 3 · Dom 6 settembre — Agisci come un investitore professionista
Dove va a prendere i soldi un professionista — capitale proprio, banca, investitori — e come li mette a leva. E poi il fisco: persona fisica o società, quante tasse si pagano davvero e come restare in regola senza farti mangiare il margine.
È lì che la mappa diventa mestiere
Posti limitati. Lascia i tuoi dati e riserva il posto per le 3 serate di settembre.
Riserva il tuo posto al workshop gratuito →Chi è Lorenzo Loseto
Non vengo dal palco: vengo dal cantiere. Da più di vent'anni compro, ristrutturo e rivendo case con la mia impresa — gli ultimi dieci sulla riqualificazione — e la sera torno a casa con la polvere sulle scarpe, non da uno studio televisivo.
Oltre 200 operazioni immobiliari in carriera, più di 20 case l'anno che passano dai miei cantieri, oltre 500 studenti formati. Non perché sia un fenomeno: perché ho fatto questo mestiere ogni giorno, sbagliando anche — e imparando da ogni errore, compreso quello che mi è costato un intero margine e da cui è nato il mio metodo.